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地下停车场的所有权和使用权

2021/2/18    来源:    作者:  浏览次数:275
地下停车场的所有权和使用权


(一)案情

   某市大胜房地产开发公司(以下简称大胜)拟建造星河花园一号楼(住宅楼)出售。在该公司报批的有关文件和图纸中,均载明该楼欲建15层,一层为本楼地下停车场。1993年7月,该公司办理完毕各项手续即开始兴建大楼。于1994年底,该楼建成,1994年8月该公司开始做广告售楼。自1994年9月起,张某等人先后与大胜订立了购房合同。合同第8条规定:“甲方(即大胜)将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。” 1995年2月张某等搬住该楼以后发现大胜已将该楼五十多套房连同地下停车场卖给了本市最大的一家商贸集团公司即新光集团。该公司在购得上述套房和停车场后明确表明,因地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位的职工使用,其他住户如要停车必须按每24小时15元的标准缴费。张某等十余人遂找到大胜交涉。大胜提出,合同中虽有规定提供车位,但并未说明是无偿提供。双方因不能达成协议,张某等十余人遂到法院提起诉论,要求大胜无偿提供车位。在诉讼中法院将新光集团列为第三人。

(二)对本案的不同观点

   本案在审理中有三种不同观点。

第一种观点认为:合同虽规定大胜将为住房提供地下停车场的停车车位,但并未规定地下停车场为住户所有,也未规定住户可无偿使用停车车位,因此大胜将停车场转让给新光集团,新光集团按市价收费是完全合法的。

第二种观点认为:购房合同中明确规定,大胜将为住户提供地下停车场的停车车位。据此可以认为大胜已放弃了停车场的所有权,而将该权利一并转让给了住户,因此大胜不得再针对停车场转让给新光集团,否则该转让协议是无效的。

第三种观点认为:合同规定提供地下停车场的停车车位,只是允许住户可以无偿使用,但并没有将所有权转让给住户。

(三)作者观点

   我们首先需要讨论地下停车场的所有权问题。地下停车场可否成为所有权的客体?从民法上来看,作为所有权客体的物必须是特定的、独立的物。所谓特定的物,就是说,作为所有权的客体的物具有独特的特征,不能以其他物代替。所谓独立的物,是指物在空间上能够个别的、单独地存在。如果标的物不具有特定性和独立性,权利人就不能对该物进行支配,因而也就不能形成所有权,尤其是因为所有权的移转要采取登记和交付的方式,如果标的物不具有特定性和独立性,则无法登记或交付。在建筑物中,一定的空间能否成为单独所有权的客体呢?一般来说,由于单纯的空间不具有遮闭性,很难作为单独所有权的客体。一定的空间必须能够以墙壁作间隔隔开,使一定的空间具有遮闭性,才能使被隔开的空间具有构造上的特定性和独立性,从而为某人独立地、排他地支配。就地下停车场来说,停车场在建筑物内形成了一定空间,但由于停车场与其之上的房间有墙壁隔开,地下停车场四周的范围也是明确的,且具有独立的出入口,所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物。诚然,在停车场内也可能设置为整个建筑物所使用的各种管线、电表等,但这并不能否认地下停车场在构造上和利用上的独立性。因为这些设备在停车场中仅占据了极小的空间,放置这些东西并不妨碍停车场发挥其作用,不能以此否认其利用上的独立性。所以我们认为地下停车场应该与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体,如当事人之间无特别约定或处分财产的表示,该停车场所有权应为整栋房层的所有者即大胜房地产开发公司所有。只要大胜没有明确放弃停车场的所有权,就不能否认其对地下停车场所享有的权利。对住户来说,不能因其购买了楼房就自然取得了对地下停车场的部分所有权。

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